GUIDE VALORITY DE L'INVESTISSEMENT EN LOI SCELLIER

Dispositions spécifiques loi Scellier 2012

Pour faire suite aux dispositions envisagées pour réduire les dépense publiques, le gouvernement a décidé de mettre fin au dispositif d'incitation fiscal d'investissement de la loi Scellier au 31 décembre 2012. Aussi, la loi de Finances pour 2012 prévoit dès à présent une révision de la réduction d'impôt accordée pour un investissement Scellier.
Il est donc important de noter que seuls les investissements réalisés en 2012 bénéficient encore d'une réduction d'impôt. Cette réduction est maintenant de 16%, avant application du rabot et concerne uniquement les logements neufs dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur (à savoir à ce jour la norme RT 2005).

Origine et principe de la loi Scellier

L'amendement Scellier également dénommé dispositif Scellier ou loi Scellier a été adopté fin décembre 2008 dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008. Il s'agit d'une mesure exceptionnelle et limitée dans le temps pour relancer l'investissement immobilier dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).
Ces logements seront destinés à la location nue, à titre de résidence principale du locataire et pour une durée minimale déterminée.
La loi Scellier consiste principalement en une réforme des dispositifs Borloo et Robien recentré existants. Ce dispositif Scellier est mis en place pour des investissements immobiliers réalisés entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Elle comporte toutefois des différences que l'investisseur a tout intérêt à considérer durant l'année de transition. Afin d'optimiser les avantages fiscaux d'un investissement immobilier réalisé en 2009, le choix du dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif le plus favorable (Borloo / Robien recentré ou Scellier) sera déterminé selon sa situation personnelle et fiscale.

Mécanisme du dispositif Scellier

Les dispositifs Robien recentré et Borloo, en vigueur depuis 2006, proposaient une minoration des revenus fonciers générée par l'investissement immobilier, par une déduction au titre de l'amortissement du bien acquis.
La loi Scellier propose une réduction d'impôt sur le revenu dont le pourcentage varie selon l'année de réalisation de l'investissement immobilier et la durée de location du bien.
Cette réduction proportionnelle au montant de l'acquisition et imputée annuellement pourra, si besoin, être reportée pendant 6 années lorsque le montant de l'impôt dû est inférieur à la réduction d'impôt imputable.
Ainsi avec le dispositif Scellier l'importance de l'avantage fiscal obtenu n'est plus liée au taux d'imposition mais directement au montant de l'investissement immobilier réalisé.
Cette caractéristique de la loi Scellier permet de proposer à tous les investisseurs un avantage fiscal équivalent quel que soit leur niveau d'imposition sur le revenu.

Cadre d'application de la loi Scellier

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier, le bien immobilier doit être situé dans une des zones A, B1 ou B2 retenues pour le dispositif Borloo ou Robien recentré. Les biens situés en zone C de ces dispositifs n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier.

Le logement objet de l'investissement en loi Scellier devra en outre satisfaire aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique des normes en vigueur au moment de la réalisation de la construction.

L'investissement immobilier réalisé dans le cadre du dispositif Scellier ne pourra être objet d'un démembrement de propriété et devra être exclusivement destiné à la location nue et à usage de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Il faut noter que cette location ne peut en aucun cas être conclue avec un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni un ascendant ou descendant dans le cadre du dispositif Borloo.
En outre, la prise d'effet de la location du bien doit intervenir dans les 12 mois suivants la date d'acquisition du bien ou sa date d'achèvement.

La réduction d'impôt proposée dans le cadre de l'amendement Scellier est calculée sur le prix d'acquisition d'un logement plafonné à 300 000 €.
Le logement acquis devra également satisfaire aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique des normes en vigueur.

Le bénéfice de la réduction d'impôt dans le cadre de la loi Scellier est limité à une seule et unique acquisition par année d'imposition. Aussi l'investisseur recherchant une réduction importante de son impôt sur le revenu, s'attachera à réaliser un investissement dans un logement plus grand.

Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 (il convient de considérer l'année de construction ou d'acquisition) la réduction d'impôt est de 25% sur 9 ans et peut même atteindre 37% sur 15 ans pour la location en secteur intermédiaire (sous conditions de ressources du locataire et de plafond de loyer identiques à ceux du dispositif Borloo).

Pour les logements acquis ou construits en 2011, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 13%.

On notera toutefois que le législateur a prévu une majoration du taux de réduction d'impôt accordé de 9% pour les logements neufs acquis ou construits en 2011 dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, dépassera celui qu'impose la législation en vigueur.

Enfin la réduction d'impôt obtenue pour les investissements réalisés en 2012, dernière anné d'application de la loi Scellier, sera limitée à 13% sur 9 ans, tout en conservant la possibilité d'une réduction supplémentaire en prolongeant la location d'un bien pour 3 ou 6 années.

ACTUALITES