GUIDE VALORITY DE L'INVESTISSEMENT EN LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Principe du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel concerne les personnes réalisant des investissements dans les logements destinés à la location meublée.
De part sa nature la location meublée constitue une activité commerciale. Cette location devra être exercée à titre non professionnel et les revenus de celle-ci sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
L'exercice de cette activité dans le cadre défini par le Code Général des Impôts ouvre droit, entre autres avantages, à l'amortissement du bien donné en location.
Certaines conditions dans lesquelles est exercée la location meublée permettent de déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité.

Evolution du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel

La loi de finances rectificative pour 2008 a modifié les avantages fiscaux du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel souvent dénommé LMNP. Elle ajoutait une réduction d'impôt sur le revenu pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009.

L'amendement Bouvard-Censi adopté dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2009 fait évoluer le principe de la réduction d’impôt en l'alignant sur les dispositions instaurées par la loi Scellier mais avec des taux de réductions différents.

Toutefois l'application de cette réduction d'impôt entraine la suppression de l'amortissement sur la valeur de l'investissement en LMNP ouvrant droit à une réduction d'impôt. Le bénéfice de cette réduction est accordé pour les logements destinés à une location meublée exercée à titre non professionnel pour une durée minimale de 9 ans. Cette location doit être réalisée par l'intermédiaire d'un exploitant auquel la gestion du bien est confiée.

En outre, le logement doit faire partie d'un établissement ou d'une résidence dont la destination est explicitement indiquée.

Il convient également de noter que la loi de finances rectificative pour 2008 a redéfini le caractère professionnel de l’activité (statut de Loueur en Meublé Professionnel : LMP) et de ce fait le caractère non professionnel (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP).

Le caractère non professionnel de l'exercice de cette activité correspondant au statut de Loueur en Meublé Non professionnel s'apprécie selon les 3 critères suivants : la non inscription des membres du foyer fiscal au registre des commerces et des sociétés en qualité de loueur professionnel, des recettes annuelles de cette activité, pour l'ensemble des membres du foyer fiscal, inférieures à 23 000 € et enfin le montant de ces recettes doit être inférieur à la somme des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Mise en œuvre de la réduction d’impôt dans le cadre du statut LMNP Bouvard-Censi

Par la loi de finances rectificative pour 2008 les avantages fiscaux précédemment proposés pour le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel étaient complétés par une réduction d'impôt au titre de l'année d'acquisition du logement. Les dispositions de l'amendement Bouvard-Censi adoptées dans la nouvelle loi de finances rectificative pour 2009 remplacent cette disposition par une réduction d'impôt plus importante répartie sur 9 ans. Cette dernière disposition modifie toutefois les avantages fiscaux proposés pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel avant ces 2 réformes.

La location du bien acquis à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement devra être d'une durée minimale de 9 années.

Cette réduction d'impôt sur le revenu est accordée si la mise en location du logement intervient dans le mois qui suit l'achèvement de la construction ou son acquisition si cette dernière est postérieure.

La réduction d'impôt proposée dans le cadre de la réforme du statut LMNP est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient des logements acquis.
Il convient de noter que cette réduction d'impôt n'est en aucun cas applicable aux investissements qui pourraient être réalisés par une personne ou une société ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Cadre d'application de la réforme du statut LMNP Bouvard-Censi

Pour bénéficier des nouvelles dispositions de la réforme du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le logement acquis devra être compris dans un établissement défini dans le Code Général des Impôts, une résidence de tourisme classée, une résidence pour étudiants avec services ou un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

L'investissement immobilier réalisé sous le nouveau régime du statut LMNP ne pourra être objet d'un démembrement de propriété et devra être exclusivement destiné à la location meublée pour une durée minimale de 9 ans. Il faut noter que cette location devra être réalisée auprès de l'exploitant de la résidence ou de l'établissement (location conclue par bail commercial).
En outre, la prise d'effet de la location du bien doit intervenir dans le mois suivant la date d'acquisition du bien ou sa date d'achèvement si celle-ci est postérieure.

La réduction d'impôt accordée pour un investissement immobilier dans le cadre de cette réforme du statut LMNP est calculée sur la fraction du prix de revient des logements inférieure à 300 000 € et sera répartie par parts égales sur 9 ans. Pour des logements acquis en indivision, la réduction d'impôt est accordée à chaque indivisaire dans la limite de sa quote-part du prix de revient du bien immobilier.

La pratique de la réduction d'impôt étant conditionnée à la location du logement pour 9 années au minimum, le non respect de cet engagement de location ou la cession du bien immobilier avant l'échéance de cette période de 9 ans entraînera la reprise de la réduction au titre de l'année de rupture de la location du logement ou de sa cession.

Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 la réduction d'impôt est de 25% sur 9 ans.
La réduction d'impôt obtenue pour les investissements réalisés en 2011 est limitée à 18% sur 9 ans.
Enfin, pour l'année 2012 et 2013, la réduction est seulement de 11% sur 9 ans.

ACTUALITES