GUIDE DE L'INVESTISSEMENT

Qu'est-ce que la loi Scellier ou dispositif Scellier ?
Qui peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier ?
Quelle réduction d'impôt peut-on obtenir avec le dispositif Scellier ?
Quelles sont les conditions d'application de la loi Scellier ?
Quels investissements immobiliers sont éligibles au dispositif Scellier ?
Quelles sont les différences entre les 2 applications possibles de la loi Scellier ?
Comment choisir son investissement immobilier avec le dispositif Scellier ?
Peut-on reporter une réduction d'impôt non imputée une année avec la loi Scellier ?



Le dispositif Scellier consiste principalement en une réforme des dispositifs Robien recentré et Borloo existants. La différence principale réside dans l'avantage fiscal proposé par la loi Scellier. En effet, en lieu et place de la déduction au titre de l'amortissement du bien acquis en Robien recentré et Borloo, le dispositif Scellier instaure une réduction d'impôts proportionnelle au prix du logement, plafonné à 300 000 €.

Tout contribuable domicilié en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts peut  bénéficier de la réduction d'impôts sur le revenu proposée par le dispositif Scellier. L'avantage fiscal proposé offre à tous les investisseurs un montant égal de réduction d'impôt pour un même montant d'investissement contrairement à l'avantage fiscal des dispositifs Robien recentré et Borloo qui était lié au taux d'imposition de l'investisseur.

Pour une acquisition réalisée en 2009 et 2010, la réduction d'impôt obtenue avec la loi Scellier est de 25% du prix d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 € et répartie par parts égales sur 9 années.
Cette réduction n'est plus que de 15% du montant du bien pour un investissement réalisé en 2011 et de 10% en 2012.
En complément de cette réduction, et sous conditions supplémentaires de ressources du locataire et de plafond de loyer identiques à celles du dispositif Borloo, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% par pendant 3 ou 6 années s'il prolonge pour cette période la durée initiale de location du bien.

La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant 9, 12 ou 15 ans pour l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement entre 2009 et 2012.
Le logement devra satisfaire aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique des normes en vigueur lors de sa construction.
Le bien doit être destiné à la location nue, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal.
Le montant du loyer pour un investissement sous le dispositif Scellier devra respecter les plafonds de loyers fixés chaque année ainsi que les modalités de détermination des surfaces.
Enfin, la mise en location du logement doit intervenir dans les 12 mois suivants son acquisition pour un bien livré ou l'achèvement des travaux.

Tout investissement immobilier réalisé entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans une des 3 zones de communes définies et destiné à la location nue à titre de résidence principale du locataire ouvre droit à une réduction d'impôt définie par le dispositif Scellier.
Cette réduction d'impôt sur le revenu ne peut être obtenue que pour l'acquisition d'un seul logement par an.
Il convient de noter que le propriétaire devra fournir un justificatif du respect des normes relatives aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique en vigueur lors de sa construction.
Toutefois, la réduction d'impôt sur le revenu est calculée sur la fraction du prix d'acquisition du logement inférieure à 300 000 €.

Le dispositif Scellier propose une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 9 ans de 25% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 ou de 15% pour celles réalisées en 2011 ou enfin de 10% en 2012.
A l'issue de cette première période et dans les conditions du dispositif Borloo, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction supplémentaire de 2% par an sur 3 ou 6 ans. Pour rappel, les conditions du dispositif Borloo sont notamment de ressources du locataire et de respect d'un plafond de loyer au mètre carré fixés annuellement.
Ainsi la loi Scellier basée sur le dispositif Robien recentré permet à l'investisseur d'obtenir une réduction d'impôt sur 9 ans jusqu'à 25% du prix d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 €.

Avec l'application de la loi Scellier basée sur le dispositif Borloo, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur 15 ans jusqu'à 37% de la fraction du montant de l'acquisition inférieure à 300 000 €.

L'avantage fiscal dont bénéficie un investisseur avec le dispositif Scellier est directement lié au prix d'acquisition du logement. En fonction de sa situation fiscale et de ses objectifs de défiscalisation, chaque investisseur peut déterminer la réduction d'impôt sur le revenu annuelle qu'il souhaite obtenir et par conséquent le montant de l'investissement immobilier à réaliser.
La loi Scellier permet de bénéficier de cette réduction pour l'acquisition d'un logement par année d'imposition, ainsi un investisseur ayant une problématique de forte réduction de son impôt sur le revenu réalisera plusieurs investissements successifs, dans la limite d'un par an, afin de maximiser le montant de la réduction d'impôt obtenue.

L'application de la loi Scellier permet à tout investisseur ayant réalisé une acquisition dans ce cadre de reporter la part de la réduction d'impôt sur le revenu obtenue une année et non imputée en raison d'un montant d'impôt dû inférieur à la réduction.
Ce report est possible pendant les 6 années suivantes et permet ainsi à l'investisseur de bénéficier, autant que possible, de l'ensemble de la réduction d'impôt obtenue avec le dispositif Scellier.

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