GUIDE DE L'INVESTISSEMENT
Guide sur l'investissement immobilier et la réduction d'impôts
Pour un investissement immobilier réalisé en 2009 ou 2010, le dispositif Scellier permet à tout investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% du montant de l'acquisition, plafonné à 300 000 €, soit une économie d'impôt annuelle pouvant atteindre 8 333 €.
Cet avantage fiscal peut être prolongé sous la forme d'une réduction d'impôt supplémentaire de 12% étalée sur les 6 années suivantes selon les conditions d'application du dispositif Borloo (conditions de ressources du locataire et plafonnement du loyer). Il permet d'obtenir une réduction d'impôt supplémentaire jusqu'à 6 000 € par an.
Ainsi en optant pour ce dispositif, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 37% du prix d’acquisition du logement destiné à la location soit jusqu'à 111 000 € d'économie d'impôt sur 15 ans.
Si l'investissement dans le cadre de la loi Scellier est réalisé en 2011, la réduction d'impôt ne sera plus que de 15% du prix d'acquisition du logement, soit au maximum une réduction annuelle de 5 000 €.
Enfin si l'investissement est effectué en 2012, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 10% soit une réduction d'impôt annuelle maximale de 3 300 €.
L'investissement réalisé pendant ces deux dernières périodes pourra toutefois bénéficier de la réduction d'impôt supplémentaire accordée si le logement est loué pour une durée complémentaire de 3 ou 6 ans.
La loi de Finances 2010 introduit une nouveauté dans l'application du dispositif Scellier. Afin de tenir compte des propositions du Grenelle de l'environnement, pour les investissements Scellier réalisés en 2011 et 2012, une majoration de la réduction d'impôt de 10% est proposée pour les logements dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé par décret, est supérieur à celui exigé par la législation en vigueur. Cette condition devra être justifiée par le bénéficiaire.
L'application du dispositif Scellier n'est possible que pour les investissements réalisés dans les zones A, B1 et B2 telles que définies pour l'application du dispositif Robien recentré ou Borloo.
La liste des communes de chaque zone est accessible à partir des liens suivants : zone A , zone B1 , zone B2 .
Les plafonds de loyer au mètre carré, hors charges, applicables dans le cadre de la loi Scellier sont définis annuellement pour chaque zone.
Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond de loyer du logement sont déterminées à partir de la surface habitable du logement, à laquelle s'ajoutent les surfaces des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs à ce logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et dans la limite de 8 m² par logement. Les surfaces des garages et places de stationnement couvertes ou non sont exclues de ce calcul.
| Zone | Plafond de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A | 21,65 € |
| Zone B1 | 15,05 € |
| Zone B2 | 12,31 € |
Pour bénéficier du dispositif Scellier basé sur les conditions d'application du dispositif Borloo, les plafonds de loyer mensuel au mètre carré, hors charges, pour l'année 2009 sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A | 17,32 € |
| Zone B1 | 12,04 € |
| Zone B2 | 9,85 € |
Ils sont associés aux plafonds de ressources annuelles du revenu fiscal de référence du locataire définis par zone et selon la composition du foyer du locataire ci-dessous :
| Composition du foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 73 753 € | 32 499 € | 29 791 € |
| Couple | 65 389 € | 47 725 € | 43 749 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 78 602 € | 57 135 € | 52 374 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 94 153 € | 69 146 € | 63 384 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 111 459 € | 81 156 € | 74 394 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 125 421 € | 91 544 € | 83 916 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 13 979 € | + 10 398 € | + 9 531 € |