Le déficit foncier
Le déficit foncier consiste à déduire des loyers perçus, les charges des logements loués.

Les propriétaires de logements mis en location sont autorisés à déduire de leurs revenus, les déficits générés par la réalisation de travaux de renovation. Ce dispositif destiné à l'immobilier ancien a pour objectif de dynamiser le marché de l'immobilier en réintégrant sur le marché locatif des biens rénovés.

Fonctionnement

Le déficit foncier permet de déduire des revenus soumis à l'impôt, les charges locatives telles que la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les intérêts d'emprunt. Les travaux de rénovation et d'amélioration sont également déductibles.

La limite des réductions est fixée à 10 700 € / an, au delà de ce plafond, le déficit est reportable sur 10 ans. Seuls les logements à usage d'habitation peuvent bénéficier de ce régime. Les travaux d'agrandissement ou de reconstruction ne peuvent pas être déduits. Le logement doit être loué pendant 3 ans sans interruption.

Les propriétaires qui souhaitent bénéficier de ce dispositif doivent au préalable avoir adopté le régime réel d'imposition sur les revenus fonciers.

  • si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € le régime réel est appliqué par défaut ;
  • si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, le bailleur devra faire une demande auprès de l'administration fiscale. Si les charges sont supérieures à 30% des revenus fonciers, il est conseillé d'opter pour le régime réel.

Le dispositif est accessible aux particuliers et aux investisseurs qui ont souscrit des parts de SCPI.

Les charges éligibles

Dans la liste des charges pouvant être déduites des revenus fonciers on identifie :

  • les travaux de rénovation ;
  • les travaux d'entretien ;
  • les primes d'assurance ;
  • les charges liées à la copropriété (part propriétaire) ;
  • les impôts fonciers ;
  • les frais et honoraires de gestion ;
  • les intérêts d'emprunt.

Exemple de calcul du déficit foncier

Loyers perçus : 4 000 €

Intérêt d'emprunt de votre acquisition : 5 000 €

Travaux de rénovation et charges déductibles : 20 000 €

Revenus imposables (hors revenus fonciers) : 45 000 €

Application du régime réel :

Total des charges locatives : 5 000 € + 20 000 € = 25 000 €

Les intérêts d'emprunt doivent être déduits en priorité des loyers perçus : 4 000 € - 5 000 € = - 1 000 €. Il n'est pas autorisé de déduire ce déficit des autres revenus.

Déduction des autres charges (dans la limite du plafond de 10 700 €) : 45 000 € - 10 700 € = - 34 300 € de revenus imposables

La différence entre le plafond et le montant total des charges est de 25 000 € - 10 700 € soit 14 300 € pourront être déduits les 10 années suivantes

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