Découvrez les lois de défiscalisation
Comprendre les dispositifs fiscaux dans l'immobilier ? Pourquoi et comment s'orienter vers une loi plutôt qu'une autre ?

Comprendre les dispositifs fiscaux

Lors d’un investissement immobilier locatif, il est primordial d’optimiser au mieux votre montage fiscal et financier.

Il est difficile d’optimiser son montage fiscal seul. Il est plus prudent de faire appel à des experts en défiscalisation qui étudieront votre situation personnelle et trouveront des biens immobiliers adaptés à vos besoins. Acheter pour louer est un projet qui se prépare, il vous faudra définir si vous souhaitez louer un logement nu (ou vide) ou si vous préférez vous orienter vers une location meublée.

Les loyers issus des locations meublées sont généralement plus important que ceux des locations vides, ainsi le rendement locatif brut est également plus important. Quel que soit votre choix, différents dispositifs fiscaux cohabitent pour répondre à vos objectifs patrimoniaux.

Les dispositifs pour la location vide

La location de logements vides offre une stabilité plus importante que la location meublée ainsi que des frais d'entretien réduits puisque vous n'aurez pas à réparer ou renouveller le mobilier. La location vide est soumise à la signature d'un bail de 3 ans pour le locataire. Ce bail est reconductibe tacitement pour une durée équivalente. Les locataires doivent effectuer le versement d'un dépôt de garantie à hauteur de 1 mois de loyer hors charge et ils ont la possibilité de quitter le logement en respectant un préavis de 3 mois qui peut être réduit à 1 mois dans certains cas particuliers.

Imposition des loyers

Les loyers issus de la location dun logement loué vide doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers (micro foncier si le montant est inférieur à 15 000 € / an). Si le montant des loyers est supérieur aux dépenses (remboursement du crédit, frais divers) alors vous générez un bénéficie qui doit être reporté dans les revenus globaux de votre déclaration d'impôt, vous serez donc imposé sur ce bénéfice sur la base de votre tranche d'imposition.

Si les dépenses sont supérieures aux revenus, alors vous serez en situation de déficit foncier, ce deficit viendra diminuer vos revenus. Le déficit foncier est plafonné à 10 700 €/an. Ainsi vos revenus seront diminués du montant de votre déficit foncier et vous diminuerez ainsi vos impôts.

Les dispositions fiscale de l'immobilier vide

La loi Pinel

Cette loi a vu le jour fin 2014 à la suite de la loi Duflot, elle permet de louer son logement pour des périodes de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et de réduire de vos impôts, de manière proportionnelle, 12%,18% ou 21% de l'investissement. La loi Pinel permet également de louer son logement à ses enfants ou ses parents si ces derniers ne font pas partie du même foyer fiscal.

En savoir plus sur la loi Pinel

Le dispositif Malraux - Monuments historiques

La loi Malraux encadre la restauration d'immeubles situés en centre-ville et quartiers historiques. Pour investir en loi Malraux il faut faire l'acquisition d'un logement ancien construit en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

La loi Malraux Monuments Historiquepermet de réduire de ses impôts une partie des travaux de rénovation, l'avantage fiscal est  de 3 ans.

En savoir plus sur la Loi Malraux

Le déficit foncier

Le déficit foncier consiste à déduire des loyers perçus, les charges des logements loués. Si les charges sont supérieures aux revenus (loyers) on parle alors de déficit foncier. Ce déficit peut être déduit des revenus soumis à l'impôt.

En savoir plus sur le déficit foncier

La location meublée

Le locataire d'un logement meublé s'engage par un bail de 1 an renouvelable par tacite reconduction (9 mois pour les étudiants). La caution (dépôt de garantie) est d'un mois. La notion de meublé correspond à la présence de mobilier et d'équipements permettant aux occupants de vivre normalement dans le logement en emménageant avec ses simples effets personnels. Le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015 définit la liste minimale du mobilier qui doit équiper les logements loués meublés.

Imposition des loyers

Les loyers générés par la location d'un appartement meublé ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux options s'offrent à vous :

  1. le régime forfaitaire, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 32 600 € : l'imposition porte sur 50% des recettes locatives.
  2. le régime réel : le propriétaire a la possibilité de déduire les charges et amortissement des recettes locatives ainsi il génère un déficit à imputer sur les loyers perçus. Pour bénéficier du régime réel vous devez en faire la demande à l'administration avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez en bénéficier.

Les dispositifs fiscaux de la location meublée

Lors de l'acquisition d'un bien dans une résidence avec services (résidence sénior, ehpad, résidence étudiante), vous signez un bail commercial de 9 ans avec un gestionnaire qui exploitera la résidence et vous versera les loyers déterminés contractuellement. Vous n'aurez pas à vous occuper de la recherche de locataires, des états des lieux, de la rédaction des baux, etc. car votre locataire est le gestionnaire de la résidence.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Lorsque les revenus locatifs représentent moins de 50% des revenus des propriétaires, ils sont éligibles au statut LMNP. Le LMNP est destiné aux propriétaires de logements situés en résidences services pour étudiants, séniors ou de tourisme.

En savoir plus sur le statut LMNP

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Pour bénéficier du LMP, les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 € / an. Le LMP impose l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS.

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